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张进松律师 张进松律师,贵州大学法律专业,中共党员,贵阳市律师协会会员,中华律师协会会员,执业于贵州商同律师事务所。自执业以来,成功办理了大量各种类型案件,积累了丰富的实践经验,主要办理案件类型有:建设工程合同纠纷、债权债... 详细>>

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律师姓名:张进松律师

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合同纠纷

租赁合同到期不续签合同原合同有效吗

一、租赁合同到期不续签合同原合同有效吗

1、租房时,很多人都是只签一次合同了事,即使合同期满了,双方时常也不会特意重新签订新的租赁合同,通常是租客继续按照原合同交租用房,房东照常收租。这样的做法,让不少人疑虑原租赁租赁合同是否有效。其实大可不必疑虑,当租赁合同到期后,双方未签订新租赁合约的,若租方又继续按使用租赁房屋,房东有未提出异议的,原租赁合同有效,双方都要继续履行原合同的约定,只是原合同的租赁期限改变为不定期。双方在给予对方合理的时间后,都可以随时提出解除租赁合同结束双方的租赁关系。

2、如果不想租赁合同的期限变成不定期的,应当在租赁合同期限届满前,及时提出签订新的房屋租赁合同,重新约定明确的租赁期限。因为房屋租赁合同到期后,不是自动续约的,若双方未及时签订新的租赁合同,租方继续使用租赁房屋,房东又未提异议的,原租赁合同继续有效,且成了不定期租赁合同。

租赁合同到期不续租,双方应理清“手尾”:

当房屋租赁合同到期后,双方不再续租的,必然会存在不少手尾,如押金退还问题,租客清房还房等等,双方应该协商妥善处理。

1、当租客不再续租的,房东应该退还押金,若房东不退或少退,双方又协商不成的,房客可以找当地出租屋管理部门等投诉索偿;依然未能追回押金的,租客可以向法院提起诉讼,通过法律途径追偿,不要白白便宜无良房东。

2、当房屋租赁合同到期后,房东不愿再出租,租户死赖不走的,房东可以先报警处理;未能解决问题的,房东可以到法院起诉无赖租客,要求租客赔偿相应的损失并搬出房屋,若租客据搬得,房东可以拿着已生效的法院判决书申请法院强制将租客搬出房屋,反正最终费用都可以要求租客支付或赔偿,不用白不用。

二、租赁合同的期限是怎么规定的

租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。谈到租赁合同就必然牵扯到租赁合同的期限问题。在租赁合同中,双方当事人可以约定租赁的具体期限,也可以不约定租赁物的使用期限,即订立不定期租赁合同。

租赁合同的期限不得超过二十年,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。由此可知,当事人订立租赁合同时约定的租赁期限最长不能超过二十年,如果实在有超过二十年的必要,可以在约定的期限届满之后续租。

如果当事人在合同中约定的租赁期限超过二十年的,并不是导致租赁合同无效,而只是超过的部分无效。对于约定了明确期限的租赁合同,到期后合同自然终止,承租人需返还租赁物,但是可以默示续租,即承租人继续使用租赁物,而且出租人没有异议,在此需要注意的是,虽然原先的租赁合同还是有效,但是此时合同变为不定期租赁合同。

在合同形式上,合同法有明确规定,即租赁期限在六个月以上的,应当采用书面形式。如果当事人未采用书面形式的,则视合同为不定期租赁合同。

不定期租赁合同产生的情形主要有以下三种:

第一,当事人在租赁合同中没有约定租赁期限;

第二,当事人在租赁合同中将租赁合同的期限约定在六个月以上,但是没有签订书面合同的,视为不定期租赁;

第三,租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有异议的,原租赁合同有效,但合同为不定期租赁。

不定期租赁合同比较随意,当事人可以随时解除合同,但是如果是出租人解除合同的话,就要在合理的期限之前通知承租人。

综上所述,当事人在签订租赁合同中既可以选择一定的期限,也可以订立不定期租赁,但是鉴于不定期租赁的性质,如果当事人需要长时间稳定的出租或者使用租赁物的,还是做好能够订立固定期限的租赁合同。

法律依据:

《中华人民共和国合同法》第二百三十六条:

租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。



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