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律师介绍

张进松律师 张进松律师,贵州大学法律专业,中共党员,贵阳市律师协会会员,中华律师协会会员,执业于贵州商同律师事务所。自执业以来,成功办理了大量各种类型案件,积累了丰富的实践经验,主要办理案件类型有:建设工程合同纠纷、债权债... 详细>>

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律师姓名:张进松律师

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成功案例

商铺租赁“转让费”构成不当得利?

【案情】

2014年5月,张某得知李某位于淅河镇的一间旺铺门面急需出租,在未与李某签订租赁合同的情况下,当即付了3万元的转让费。7月,当张某正准备搬入门面开始经营时却得知原房东与李某的租赁合同早已到期,李某在未征得原房东同意转租的情况下,将房屋私自转租给张某。后原房东要求张某腾出房屋。张某将李某诉至法院,请求退换转让费2万元。法院依法判令,李某私自收取转让费的行为属不当得利,应立即返还。

2013年11月,杨某承租陈某位于世纪外滩的一间门面用于经营,在征得原房东艾某的同意下,陈某将房屋转租给杨某,之后二人签订了房屋租赁合同,约定租期3年,租金一年一付,转让费5万元。然而在杨某承租的第二年,原房东艾某要求其腾出房屋称租赁时间已到。原来艾某与陈某的合同期限只有两年,杨某与陈某三年的期限超出原租赁合同的期限。杨某觉得受到欺骗,将陈某诉至法院请求陈某返还租赁费5万元。法院认为,陈某与杨某之间签订合同约定转让费的行为属双方真实意思表示,并未违反相关法律强制性规定,因此判令依法驳回杨某的诉讼请求。

【评析】

为何同样是转让费,最后的判决结果却不一样。由于法律并没有明文规定房子转让费的问题,从民法理论上说,承租人和次承租人是可以约定转让费的,租赁期到后是否该归还法律也没有明确规定。但是,一般情况下依据民法上的“公平原则”,应该予以退还,因为出租人一旦收回房子,次承租人将面临必须腾房的尴尬局面,等于出租人既收取了房租又收取了转让费,不符合民法的公平原则。



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